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三四线楼市“四面楚歌”?新规下迎3个坏消息,经济学家看法一致

2020-08-01 12:37:25 点击 评论

如果问你,过去十年里最好的投资手段是什么?估计很多人都会把买房当作最好的答案。众所周知,过去十多年,由于房价一直处于不断上涨的态势,很多早买房、多买房的几乎都尝到了投资买房的甜头,赚得盆满钵满。值得注意的是,尤其是2016年到2018年,几乎所有城市都迎来了房价普涨,不仅一二线城市的房价水平达到了历史新高位,一直不被看好的三四五线城市也都进入到了快速上涨的通道,实现了房价水平的大跨越,备受业内的关注和讨论。据不完全统计,十年前,房价破万的城市还寥寥无几,而如今已经超出了70多个,三四线城市就占据了其中的三分之一。

实际上,对于三四线城市房价快速上涨的原因,我们可以简单概括为以下三点:一是前些年,很多中小城市积压了大量的房产库存,所以不少城市推出了补贴购房等去库存政策,从而提高了三四线城市的房产购买力。二是在棚改全面推进的大潮下,很多居民选择了货币化的安置方式,一度导致三四线城市房源供不应求。三是由于一二线城市率先被调控,所以开发商、炒房客,以及大量资金纷纷向三四线城市转移,直接推高了三四线城市的楼市热度和房价水平。不过,2018年以来,伴随房地产调控从一二线城市逐步向三四线城市蔓延和深入,限购、限售、限价等措施不断加码,全国房地产市场随即进入到了不断降温的通道。

进入2020年以来,三四线楼市又迎来了3个“坏消息”,市场发生逆转

第一、 国家这次真的铁了心,再次强调“房住不炒”。

在7月30的高层会议上,国家再一次重申:

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。

实际上,进入2020年以来,“房住不炒”的定位已经多次被提及,先后出现在了央行报告、两会报告, 以及各类权威会议上。由此可见,虽然今年经历了“黑天鹅”事件的影响,而且很多城市的GDP甚至还出现了负增长,但是国家依旧多次重申“房住不炒”的定位,而且一直强调“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”,此举无疑向房地产市场释放了楼市调控不会放松,调控底线不容动摇的明确信号。说白了,国家铁了心要调控楼市。

面对这种局面的转变,对三四线城市来说,本身住房需求就比较有限,而且当地的薪资水平又不高,一旦投资炒房客和大量资金退场,楼市热度和住房供不应求的局面就会发生根本扭转,房价水平显然会面临一轮大调整。值得注意的是,过去这几年,投资炒房客在三四线城市所谓的高新区、开发区、城市新区囤积了大量的空置房产,由于位置较为偏远、配套不全、人气不旺,接下来可能会面临降价出售甚至无人问津的尴尬。

第二、2020年开始,“棚改”迎来收官,“旧改”全面推进。

今年7月20日,国家发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》,意见要求:

全面推进城镇老旧小区改造工作。2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户;到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

实际上,早在去年,国家就多次表态要推动旧改,但是与以往的表态不同,这一次最大的区别就是首次表态要“全面推进”,而且还制定了详细的推进时间表,这说明旧改时代真正来临了。说起国家首次表态全面推进旧改,就不得不提及棚改。根据国家十三五规划显示:到2020年要基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。显而易见,对于房地产市场来说,2020年将是棚改的“收官之年”,也是旧改“全面推进”的开始。

笔者认为,这一局面的转变,对于三四线房地产市场而言,无异于釜底抽薪。众所周知,在推动三四线城市房价上涨的诸多因素当中,货币化安置的棚改方式一直起着推波助澜的作用,在不少城市甚至可以看作是推动本轮房价上涨的主要动力。但是,如今旧改大潮逐步登场,棚改热潮慢慢褪去,说明楼市局面开始发生逆转,三四线过热的房地产市场踩下了“急刹车”,房地产大拆大建的阶段开始渐行渐远,修修补补的阶段正在加速到来。

第三、国家明确强调推动城市群、都市圈发展,楼市将进入分化阶段。

在今年5月份的全国两会上,对于未来的城市发展方向,国家给出了这样的答案:

深入推进新型城镇化,发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

在7月30日的高层会议上,国家再次表态:

要以新型城镇化带动投资和消费需求,推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。

根据国家的两次表态来看,我国的城镇化格局开始发生了变化。最新数据显示,目前我国的城镇化水平已经超过了60%,所以伴随城镇化进入到下半场,城镇化进程也开始从速度型向质量型转变,从中小城镇战略向中心城市和城市群综合带动转变。说得直白一些,城镇化初期,人口是从农村地区向城市不断聚集,而下半场则是人口从农村、从中小城市向大城市以及周边城市群聚集。实际上,从去年开始,国家就已经发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》等重要文件,随后一二线大城市不同程度地放开了落户限制。

显然,城镇化趋势的转变,将对未来房地产市场的走向产生重要的影响。比如,经济学家任泽平、原国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁等都多次表示,伴随新型城镇化的进一步推进,未来还会有2亿多人口要进城,而且80%都会流入到发展水平更高、薪资水平更好的都市圈和城市群。显而易见,下一个十年,伴随城市群进一步发展壮大,房地产市场将会持续进入到分化的阶段,笔者认为,对于那些偏离城市群,人口不断流出,传统产业落后,新兴产业乏力的三四线城市而言,无疑会形成巨大的利空,房地产难谈大有可为了。

对于三四线城市的房地产走向,经济学家们的看法普遍一致

房地产市场有一个非常奇怪的现象:即使面临严格的房地产调控,一二线城市依旧被大家长期看好,即使房价保持一路上涨,三四线城市依旧不被看好,而且往往三四线城市的房价涨得越高越快,反而越让人担心。因此,对于三四线楼市的走向,不少经济学家早就亮明了表态,看法基本一致。比如,华安基金首席经济学家林采宜在经济学家论坛上曾公开表示,抱着死脑筋,抱着钱跑到三四线城市买房的人,我替他们感到难过。再比如,经济学者马光远曾直言不讳,投资三四线城市就是火中取栗,炒作三四线城市就是丧尽天良。

除了以上两位的直言不讳外,其他一些经济学家则给出了具体的理由。比如,中国人民银行调查统计司原司长、上海财经大学教授盛松成就明确表示,在众多三四线城市当中,绝大多数都是偏离中心城市的,过去两年的房价上涨速度一度超过了一二线城市,再加上人口流失是三四线城市的显著特征,所以未来房地产风险可能会在三四线城市。无独有偶,国家老干部、经济学家黄奇帆则用一组数据给广大购房者们提了一个醒。他表示,目前我国人均住房面积已经达到50平方米,中国房地产的天花板已经到来了,除了长三角等一些大城市群的房产还有价值,其他中小城市的房产最好都不要去碰。

由此可见,处在房住不炒的时代,伴随房地产市场的持续调整,三四线楼市正在迎来三个“坏消息”,再加上三四线城市本身的经济实力、人口需求等因素就不足以支撑起过高的房价水平,所以未来三四线房地产市场或将面临“四面楚歌”的处境,房价持续调整是大概率事件。因此,笔者建议,购房者是时候保持清醒了,以前是早买房、多买房就能赚大钱、赚快钱,现在是只有买对房子,买好房子才有赚钱的可能,所以从今年开始真的不要乱买房了。


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